Los vicios ocultos son defectos de cierta gravedad, que impiden la utilización o aprovechamiento completo de un bien, en el momento de la compraventa estos defectos no se notan.
Asimismo, el vicio oculto no inutilizará la cosa sobre la que pese, ya que en caso contrario estaríamos ante otro tipo de daños y tendríamos que reclamar por medio de otras acciones. Pueden afectar tanto a bienes muebles como inmuebles.
Pese a ello, es necesario que el desperfecto sea de tal entidad que impida el uso natural de la cosa o que, en caso de haberse conocido, hubiera determinado que no se realizara la compraventa o esta se realizara en diferentes condiciones.
Se considera vicio oculto:
- En compraventas en las que el comprador no habría adquirido el bien de conocer el defecto.
- En alquileres en los cuales se habría negociado un precio inferior a causa de los desperfectos.
De hecho, en determinadas ocasiones la jurisprudencia ha considerado que la experiencia profesional del comprador puede invalidar la apreciación de un vicio oculto. Por ejemplo, se entiende que un fallo en el motor de un coche puede no ser un vicio oculto para un mecánico, o que un defecto estructural en una casa puede no ser un vicio oculto para un arquitecto.
El vicio oculto debe limitar parcial o totalmente el uso del bien, además del análisis científico-jurídico viene denominando (comprador-perito).
Requisitos para poder reclamar por vicios ocultos:
- Que el daño sea previo a la compraventa. Si el vendedor pudiera demostrar que el daño no existía antes de la adquisición, o si bien el comprador no puede demostrar que el daño sea preexistente, la reclamación fracasará.
- Que el daño sea grave. Es necesario que, de haberlo conocido, el comprador no hubiera cerrado el negocio, o hubiera negociado un precio inferior. Esto evita las reclamaciones por desperfectos menores que no afectan a la integridad o funcionalidad del bien.
- Que el daño esté oculto. En caso de que el defecto sea fácilmente detectable el comprador no tendrá derecho a reclamar. Al menos no como vicio oculto
En lugar de aplicarse la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios, en estos casos el comprador solo queda protegido por el Código Civil.
El Código Civil no aplica un régimen de protección específica, ya que considera que el negocio se celebra inter pares. De modo que permite que los particulares ejerciten tres tipos de acciones:
- Redhibitoria. Se regula en el artículo 1486 del Código Civil, y permite al comprador desistir del contrato. Además, entregando la cosa objeto del mismo podrá recuperar los gastos correspondientes a la operación. Y en caso de demostrar que el vendedor conocía los vicios ocultos, el comprador podrá exigirle una indemnización.
- Quanti minoris. Regulada en el mismo artículo, lo que permite es minorar el precio del bien. Para ello deberán valorarse los daños por medio de peritos, y tal valor se restará al precio de la operación.
- Saneamiento. Regulada en el artículo 1484 del Código Civil, permite al comprador exigir al vendedor la adecuación de la cosa para el fin al que se la destina.
La reclamación de vicios ocultos La acción de reclamación de vicios ocultos prescribe en un plazo de seis meses desde la entrega del bien. Sin embargo, como ocurre con otras acciones, este plazo puede ser interrumpido por medio de las correspondientes reclamaciones. En Javier Romeu.Abogados te ayudamos.