El alquiler de una vivienda o local puede convertirse en una fuente de conflictos cuando el inquilino deja de pagar. Ante esta situación, es esencial que el propietario conozca sus derechos, los pasos legales que debe seguir y las herramientas jurídicas a su alcance para recuperar su inmueble y las rentas adeudadas.
En este artículo te explicamos, paso a paso y conforme a la legislación española vigente en 2025, cómo actuar ante un impago de alquiler.
1. ¿Qué se considera impago de alquiler?
El impago se produce cuando el arrendatario no abona la renta en la fecha pactada en el contrato. Según el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el arrendador puede resolver el contrato si el inquilino incurre en impago, ya sea de la renta o de otras cantidades pactadas (como gastos de comunidad, suministros u obras).
🔹 Importante: No es necesario esperar varios meses. Un solo impago puede justificar el inicio del procedimiento.
2. Intentar una solución amistosa
Antes de acudir a los tribunales, es recomendable contactar con el inquilino para intentar una solución extrajudicial. Puede tratarse de un error puntual o una situación temporal de dificultad económica.
Consejo práctico: Comunica por escrito (email, burofax o carta certificada) la deuda y da un plazo corto para regularizarla. Este escrito puede servir como prueba en un futuro proceso judicial.
3. Requerimiento formal de pago
Si no hay respuesta o el inquilino no cumple, el siguiente paso es enviar un requerimiento formal de pago, preferiblemente mediante burofax con acuse de recibo y certificación de contenido. Este documento tiene valor probatorio y es necesario para ciertos trámites legales.
🔹 Opción de enervación: Si no se ha hecho requerimiento previo, el inquilino podría «enervar» el desahucio pagando lo adeudado antes del juicio o en el mismo acto, evitando así el desalojo (solo puede hacerlo una vez).
4. Iniciar el procedimiento judicial de desahucio
Si el impago persiste, se puede iniciar un procedimiento judicial de desahucio por falta de pago, regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil (artículos 250 y siguientes). Este procedimiento tiene dos objetivos:
- Recuperar la posesión del inmueble.
- Reclamar las rentas impagadas.
Pasos del proceso:
- Presentación de la demanda en el Juzgado de Primera Instancia.
- Notificación al inquilino con fecha de juicio y de lanzamiento (desalojo).
- El inquilino tiene 10 días para:
- Pagar (enervar).
- Oponerse (debe justificar el pago o la inexistencia de deuda).
- No responder (el procedimiento continúa por rebeldía).
🔹 Plazo de ejecución: El lanzamiento puede producirse en unos 4 a 6 meses, dependiendo del juzgado.
5. Reclamar judicialmente las rentas debidas
En el mismo proceso, el arrendador puede reclamar las cantidades impagadas. Si se dicta sentencia estimatoria, se podrá embargar bienes o ingresos del inquilino para recuperar la deuda.
Consejo: Es recomendable aportar desde el principio una liquidación detallada de la deuda con copia del contrato, recibos impagados y cualquier requerimiento previo.
6. ¿Qué hacer si el inquilino abandona la vivienda pero deja deudas?
Aunque recupere el inmueble, el arrendador puede continuar con la vía ejecutiva para cobrar la deuda. También puede comunicar el impago a ficheros de morosos, como ASNEF, siempre que cumpla con los requisitos legales de notificación previa.
7. ¿Es obligatorio contar con abogado y procurador?
Sí, cuando se reclaman rentas superiores a 2.000 euros o si se tramita un desahucio. En esos casos, es obligatoria la asistencia de abogado y procurador.
Conclusión
El impago de alquiler es una situación delicada, pero la ley proporciona mecanismos eficaces para proteger al arrendador. Actuar con rapidez, asesorarse correctamente y documentar cada paso es clave para recuperar tanto el inmueble como las cantidades adeudadas.
📌 Consejo final: Considera incluir en el contrato cláusulas de garantía como avales, fianzas o seguros de impago para evitar este tipo de conflictos en el futuro. Y recuerda: la vía judicial puede ser efectiva, pero también puede evitarse con prevención y buena gestión contractual.